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淘金菲律宾?“免税房”了解一下!最少帮你免去5万+RMB!

发表时间:2020-03-30

根据ULI亚太区2019房地产市场新兴趋势报告,菲律宾马尼拉在2018年置业前景分析中,近百国排名后,投资前景和开发前景均排名第十九位,报告指出,2019年马尼拉经济基本面发展强劲,写字楼租金和资本价值不断上升,房屋空置率已经下降到较低的2%,而该地区的房产投资收入率可以达到8%,菲律宾在线博彩和BPO行业持续强劲吸收了新存量。

数据来源:ULI

以上菲律宾投资前景趋势图可以看出菲律宾投资前景和开发前景都保持着良好态势,并且这一趋势正在稳健上升。与此同时,菲律宾本地开发商也正在日益开放,寻求与外国投资者合作,政府的基础设施建设是其中投资的重要主题。

菲律宾政府提出的“建建建”基础设施建设计划如今已经进行到第三年,该计划极大的增强了菲律宾的投资吸引力,并且该计划着力打造首都大马尼拉卫星城,意在缓解市区长期以来的人口压力,这一政府规划性质举措让大马尼拉周边区域投资价值不断攀升。

菲律宾的投资吸引力在2019年可以说一步一个脚印在海外置业目的地中脱颖而出,并在2020年被很多行业领军人被看作投资潜力和价值最大的区域之一。新年已来,如何紧跟趋势布局你的海外资产配置,是海外投资客不得不思考的问题。

其中,关注菲律宾房产投资的朋友对“菲律宾房产增值税”一直非常在意,虽说菲律宾的房产市场一直以“低价”著称,但是置业洼地菲律宾也很少有可以免除“房产增值税”的项目,我们不算菲律宾其他税费,仅房产增值税就会让投资者多投资甚至十万左右!

名词解释:菲律宾VAT

VAT(Value added taxes)房产增值税,根据菲律宾相关政策:在菲律宾购房金额<约320万比索,无需缴纳菲律宾房产增值税,但是房价总额超过320万比索,就要缴纳房产增值税了,这个数值折合人民币大约44万元人民币政府征收房价12%的房产增值税,也是交给开发商由开发商交给政府。

这部分钱是业主购置海外房产后,需要额外支付的费用,如果按照最低缴付标准约44万元人民币,则房产增值税至少要支付5万+人民币!这还没有算上房价更高的项目。

菲律宾“免税房”可直减5万+!

我们来举个例子~

菲律宾大马尼拉-Anuva Residence该项目是菲律宾老牌开发商Soc Land开发的一处大马尼拉优质代表项目,位于Makati 和 Alabang之间的新兴优质位置。Makati CBD 位于项目地北面12公里处,BGC位于项目地北面15公里处,Alabang位于项目地南面3公里处。Metro Manila 高架路30分钟直达NAIA 国际机场。这里连接你大马尼拉 Makati 和 Alabng 两个新老CBD,处于大马尼拉的黄金分割点上。

Makati的繁华夜景

而目前菲律宾最值得置业的区域无疑要属大马尼拉各繁华商务核心区,此外,菲律宾第二大经济体宿务也是一个度假投资两相宜的置业目的地。然而,这些地区的房地产价格能达到“免税房”(约44万人民币以下)的标准并不多。

根据某知名房产中介数据调查,马卡蒂商务区(CBD)的豪华三卧室公寓单位的平均价格在2019年飙升15.55%(经通胀调整后9.91%)至每平米PHP 230,000(US $ 4,371)。在最近一个季度,马卡蒂商务区的公寓价格在2019年第3季度上涨了5.02%(经通胀调整后为5.55%)。

此外,纵观2010到2019年,马卡蒂商务区房地产价格上涨了近132%。房价虽然相比其他国家首都并不高,但是随之收入率很高,菲律宾经济正处于强劲增长的年代。

这一方面体现了菲律宾强劲的房产市场基本面和投资前景,另一方面也告知人们得到一套大马尼拉的“免税房”已经越来越难了

而上面例子的菲律宾大马尼拉Anuva项目42万起,以约44万缴付房产增值税的标准看,至少额外省去了5万多人民币的额外支出

三分钟读懂菲律宾房产投资税收

菲律宾有两个主要类型的税,即国家和地方税收。征税机关分为国内税务局(BIR)负责征收国家税收,和地方政府部门(LGUs)负责征收当地税收。

BIR征税主要依据菲律宾税法,即《国内税收法》(NIRC)。不论纳税人在菲律宾何地,国家范围内征税原则上参照统一的税基和税率。那么,菲律宾购房都需要哪些税费呢?

菲律宾的房产税费主要分三种情况:购买新房、房屋二手转卖交售和长期持有房屋,下面我们分别展开来讲。

菲律宾一手新房

开发商购买的一手新房,绝大多数都是期房(交房周期一般为4-6年)。购买新房主要涉及两大类的税费:第一个就是VAT增值税,第二个就是OC杂费。

VAT(Value Added Tax)--增值税,这个是政府强制征收,且统一的,税率为12%。在菲律宾,无论是期房还是现房,如果房子裸价超过约320万比索(大概44万人民币),买家都要承担12%的增值税,对于卖家而言,只有卖家是公司行为的时候才需要交付,个人卖房不需要再次承担。投资者在首次买房的时候注意问清楚房价是否包含了增值税在内。

OC(other charges)--其他杂费,这个费用主要是办理CCT证书(类似国内房产证)和一些其他小税费(例如印花税)等等。

OC的费用每家开发商都不一样,一般在6-7%左右。OC费用没有固定标准,这是因为楼盘所在的区域不同,政府收取这些费用也会有差异。OC的收取方式,每家开发商也不一样。有的开发商是和VAT一样,跟着房款支付比例和支付时间走。有的开发商是在正式交房时才收取,也就是需要支付剩余尾款的时候再一次性支付。

二手转卖

房屋二手转卖主要是涉及资本利得税CGT(Capital Gains Tax)。但这个也是要分两种场景情况来看。

第一种场景:开发商还未正式交房

例如在19年1月从开发商买的新房,开发商的交房时间是第49个月。你在第36个月还没有正式交房之前就要转卖出去,且你的房款支付比例没有超过25%(具体每个开发商情况会不一样)。

这种情况只需要去开发商办理更名手续即可,把你持有的公寓更名到买家名下,这个过程不涉及到任何税费,你只需要向开发商缴纳更名费即可。更名费每个开发商收取的标准不同,在10w-30w比索不等。

第二种场景:开发商已经正式交房后的转卖

这个情况就已经不是在开发商做个更名这么简单了。因为这个时候,房屋的产权已经从开发商转移到你的名下,你的信息已经完全传到政府那里了。

所以在这个场景下,你要转卖你的公寓,主要涉及的是资本利得税CGT。资本利得税是按照房屋交售价格的6%收取,是由卖家支付给菲律宾的BIR部门。当然虽然这6%的资本利得税是由卖方承担,但这些都是可以计算到房屋卖出总价里面的。

在这个场景中,还有1.5%的印花税、以及总共1-2.5%的各种由政府收取的文件费、注册费、过户费等等,但这些都是由买家承担,并直接由买家支付给政府部门,和卖方没有关系。当然,二手房屋买卖肯定还会有中介费用。

长期持有

如果是持有房屋,那每年需要给政府交纳的费用,主要就是房产税。因为马尼拉的租售比在6-8%区间,这个租售比非常高,所以大多数投资人都有长期持有收租金的打算。这样既能每年有稳定的收入,又能同时享受房屋价格每年上涨的利润。

菲律宾全国范围不同地区的税率是不同的,且在大马尼拉地区的不同城市的税率也是不同。但在实际执行中,大马尼拉地区的公寓应该缴纳的房地产税一般为公寓市场价格的0.1%~0.3%/年左右。

相比较其他收房产税的国家,菲律宾的房产税征收比例算是很低的。一套价值3 700 000 比索(大概50万人民币)的公寓,每年只需要缴纳7400比索(大概1000人民币)的房产税。



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